리얼티인컴 주가 전망 분석입니다. 리얼티인컴 비즈니스 모델, 최근 실적, 장단점, 산업 전망, 경쟁사를 분석하여 목표 주가를 제시합니다. 현재 보유종목 수익은 홈페이지에 있으니 확인하실 수 있습니다.
리얼티인컴 기업 모델 분석 (Business Model)
리얼티인컴 주가 전망을 위해 사업 모델을 분석하자.
1. 부동산 소유 및 임대: 리얼티인컴는 상업용 부동산(예: 소매점, 편의점, 데이터 센터 등)을 매입하거나 개발하고 있다. 그런 다음 이 부동산을 장기 계약으로 다양한 기업(임차인)에게 임대한다. 임차인들은 매달 회사에 임대료를 지불하고 있다.
2. 장기 순임대 계약: 리얼티인컴는 임차인과 장기적인 순임대 계약을 체결하는데, 이 계약에서는 임차인이 재산세, 유지 관리 비용, 보험료 등을 부담한다. 회사는 임대료만 받아 안정적인 수익을 만든다.
3. 매각-임대 후 재임대: 리얼티인컴은 부동산을 소유하고 있던 기업으로부터 그 부동산을 매입한 뒤, 다시 그 기업에게 임대해준다. 이를 통해 기업은 자산을 매각해 현금을 확보하고, 회사는 임대료 수익을 얻을 수 있는 서로에게 윈윈(Win-Win) 전략을 사용한다.
회사의 주요 고객사는 누구인가?
1. Dollar General: 미국 전역에서 저가형 소매점을 운영하는 대형 유통업체로, 회사의 총 포트폴리오 임대 수익의 약 3.8%를 차지한다.
2. Walgreens: 주요 약국 체인 중 하나로, 전국적으로 약국 및 소매점을 운영하며, 회사 수익의 약 3.8%를 기여한다.
3. Dollar Tree/Family Dollar: 할인 소매점 체인으로, 회사의 수익에서 약 3.3%를 차지하는 중요한 고객이다.
4. 7-Eleven: 전 세계적으로 편의점을 운영하는 글로벌 브랜드로, 포트폴리오 임대 수익의 약 3.0%를 차지한다.
5. EG Group: 연료 및 소매 부문을 다루는 회사로, 전체 임대 수익의 약 2.5%를 기여한다.
6. Wynn Resorts: 주요 카지노 및 리조트 운영 회사로, 포트폴리오에서 약 2.5%의 비중을 차지하고 있다.
리얼티인컴 비즈니스 전략은 무엇인가?
1. 회사는 규모를 키우고 포트폴리오를 다양화하기 위해 적극적으로 인수 및 합병을 추진한다. 예를 들어, 2023년에 Spirit Realty Capital과의 합병을 통해 약 93억 달러 규모의 자산을 추가하며 매출 증가에 기여했다. 이러한 합병은 회사의 고객군을 확장하고, 다양한 산업에 걸친 포트폴리오를 강화하여 안정적인 임대 수익을 증대시키는 효과가 있다.
2. 리얼티인컴은 미국 외에도 유럽 등 다른 지역으로 사업을 확장하고 있다. 유럽의 여러 국가에 부동산을 확보하며 글로벌 확장을 이루고 있으며, 이를 통해 다양한 지역에서 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 기반을 마련하고 있다.
3. 리얼티인컴은 데이터 센터와 같은 신흥 산업에 투자하여 성장 기회를 확대하고 있다. 2023년에는 Digital Realty Trust와 함께 데이터 센터에 약 2억 달러를 투자했으며, AI와 클라우드 컴퓨팅의 급성장에 따라 데이터 센터 수요가 증가함에 따라 이를 통한 매출 확대를 노리고 있는 중이다.
리얼티인컴 주가 전망에 가장 중요한 것은?
1. 금리 상승: 부동산 투자 신탁(REIT)은 자산을 확보하기 위해 대출을 활용하는 경우가 많기 때문에 금리가 상승하면 차입 비용이 증가한다. 이는 회사의 이익률을 줄이고, 투자자들이 상대적으로 더 높은 수익을 제공하는 다른 자산으로 자금을 이동시킬 가능성이 있다.
2. 임차인의 재정 상태: 리얼티인컴은 주로 장기 순임대 계약을 통해 수익을 창출하므로, 주요 임차인의 재정 상태가 악화되거나 파산할 경우 수익이 줄어들고, 이로 인해 주가가 하락할 수 있다. 특히 소매업체와 같은 특정 산업이 경기 불황이나 변화하는 소비 패턴에 취약할 때 리스크가 커진다.
3. 부동산 시장 및 경제 환경: 부동산 시장의 침체나 경제 전반의 불황은 회사가 보유한 자산의 가치 하락과 임대료 수익 감소로 이어질 수 있다. 또한 부동산 시장의 공급 과잉, 지역 경기 악화, 세금 및 규제 변화 등도 회사의 수익성에 영향을 받는다.
리얼티인컴 실적 (Income Statement)
| 항목 | 2021 | 2022 | 2023 |
| 매출액 | 2,080,463 | 3,343,681 | 4,078,993 |
| 매출원가 | 1,658,444 | 2,540,158 | 3,188,646 |
| 판매비와관리비 | 144,536 | 138,459 | 144,536 |
| 영업이익 | 392,404 | 917,599 | 928,935 |
| 영업이익률 | 18.86% | 27.45% | 22.77% |
| 당기순이익 | 359,456 | 869,408 | 872,309 |
| 당기순이익률 | 17.27% | 26.00% | 21.38% |
리얼티인컴 회사 주가 전망을 하기위해 손익계산서를 분석하자.
리얼티인컴의 매출액은 매년 꾸준히 증가하고 있다. 영업이익, 당기순이익 역시 꾸준히 증가하고 있으며, 영업이익률과 당기순이익률은 18~27%, 17~26% 수준을 유지하고 있다.
리얼티인컴 장점 및 단점은 무엇인가?
아래 4개의 판단기준의 자세한 내용은 링크를 통해서 학습할 수 있다.
1. 무형자산의 유무 (브랜드 가치, 특허 기술, 디자인, 소프트웨어)
무형자산이란 유형적으로 존재하지 않지만 회사에 가치를 제공하는 자산을 말한다. 무형자산이 많은 기업의 특징은 링크를 통해서 확인할 수 있다.
리얼티인컴은 “The Monthly Dividend Company”로 불리며, 안정적인 배당 정책과 브랜드 명성이 있다. 1994년 뉴욕 증권거래소에 상장 이후 55년 동안 포트폴리오를 확장하며 지속적으로 배당금을 늘려왔다. 이는 신뢰성과 명성이라는 무형자산으로 작용하지만, 주로 부동산과 리스 계약에 의존하는 사업 특성상 기술적 혁신이나 특허와 같은 강력한 무형자산은 없다고 봐야한다.
2. 전환비용 유무
전환 비용은 소비자가 한 제품에서 다른 제품으로 바꿀 때 발생하는 비용이나 불편함을 말한다.
리얼티인컴은 장기 임대 계약(일반적으로 10년 이상)에 의존하는 사업 모델을 가지고 있다. 이 계약들은 임대료와 운영 비용을 고객이 부담하는 “순 임대 계약(Net Lease)” 구조로 설계되어 있다. 고객이 다른 부동산 제공자로 전환하는 것은 비용이 많이 들고, 임대 종료 후 대체할 부동산을 찾기 어렵다.
3. 네트워크 효과
네트워크 효과는 제품이나 서비스를 사용하는 사람이 많을수록 그 가치가 증가하는 현상을 말한다.
리얼티인컴의 사업은 부동산 포트폴리오 확장과 고객 네트워크 확대에 중점을 두지만, 직접적인 네트워크 효과는 약하다. 고객이 추가로 계약을 맺는다고 해서 기존 고객에게 더 큰 가치를 제공하거나 혜택을 주는 것은 없다.
4. 원가우위
경쟁사보다 상품이나 서비스를 낮은 가격에 제공할 수 있는 회사
리얼티인컴은 13,000개 이상의 부동산을 보유하며, 미국과 유럽 전역에 걸쳐 다양한 고객과 산업에 부동산을 임대하고 있다. 대규모 포트폴리오는 운영 효율성을 극대화하고, 자본 조달과 비용 관리에서 큰 이점을 제공한다. 특히 대형 투자 거래와 글로벌 확장이 가능하며, 규모가 클수록 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있는 구조다.
부동산 임대 산업 성장 전망
시장 규모: 부동산 투자 신탁(REIT) 산업은 미국과 유럽을 중심으로 꾸준히 성장하고 있다. 리얼티인컴은 2023년 기준으로 미국과 유럽의 총 13,458개의 상업용 부동산을 보유하고 있으며, 이 중 86개의 산업군에 걸쳐 다양한 자산을 운용하고 있다. 특히 소매업, 산업용, 게이밍, 헬스케어 부문에서 주요 성장을 하고 있다.
성장성: 리얼티인컴은 장기 순임대 계약을 통해 안정적인 수익을 창출하고 있으며, 2023년에도 98.6%의 높은 점유율을 유지하였다. 자산 관리 역량이 뛰어나며, 다양한 고객과의 장기적인 계약을 통해 지속적인 성장을 추구하고 있다. 또한 데이터 센터 및 클라우드 컴퓨팅 인프라에 대한 투자 확대를 통해 향후 성장성이 더욱 높아질 것으로 예상한다.
리얼티인컴 경쟁사 비교 (Valuation)
National Retail Properties: 상업용 부동산에 주력하는 또 다른 대형 REIT로, 주로 미국의 프리 스탠딩(single-tenant) 소매 부동산에 투자하고 있다.
W.P. Carey: 글로벌 부동산 투자 회사로, 전 세계 다양한 지역에 상업용 부동산을 보유하고 있다.
Realty Trust: 이 회사는 상업용 부동산뿐만 아니라 산업 및 사무용 부동산까지 다양한 부문에 투자하고 있으며, 다양한 고객층을 확보하여 경쟁력을 유지하고 있다.
모르면 망하는 주식 기초정보
위 사진은 증권사에서 가져온 통계다. 예를 들어 주식 투자를 100명이 참가하면 75명은 손실을 보고, 20%는 은행 이자 수준을 달성한다. 오직 5명이 막대한 투자 수익을 가져간다. 당신은 세 그룹에서 어디에 속하는가? 당연히 이 글을 보고 있다면 손실 그룹에 속할 가능성 높다.
아래 글을 하나하나 읽어보고 자신의 투자스타일을 반성해보자. 내가 투자 공부(노력)도 안하고 5% 안에 들어갈 생각을 안했는지 자신에게 스스로 물어보자.
1. 항상 주식 망하는 개인들의 공통점 (링크)
2. 남들이 알려주지 않은 주식 매도 원칙 5가지 (링크)
3. 상위 25% 끌어올리는 주식 분석 4가지 방법 (링크)
4. 아무도 모르는 우상향하는 주식 주도주 찾는 방법 (링크)